گسترش نیوز: در آستانه سال ۱۴۰۵، بازار مسکن ایران بیش از هر زمان دیگری شاهد ظهور پدیدهای تازه است؛ پدیدهای که اقتصاددانان آن را «نسل مستأجران دائمی» مینامند. نسلی که برخلاف والدینش، خرید خانه را نه هدف زندگی بلکه رؤیایی دستنیافتنی میبیند.
اگر در دهه ۱۳۸۰ متوسط یک خانوار شهری با پسانداز ۶ تا ۸ سال درآمد خود میتوانست خانهای کوچک بخرد، امروز همین شاخص در تهران به بالای ۳۰ سال و در کلانشهرها به حدود ۲۵ سال رسیده است؛ یعنی یک خانواده باید تمام عمر کاری خود را فقط پسانداز کند تا شاید بتواند صاحب خانه شود.
بر اساس برآوردهای غیررسمی مبتنی بر دادههای معاملات، نسبت قیمت مسکن به درآمد سالانه خانوار در تهران از حدود ۷ در سال ۱۳۸۵ به بیش از ۲۸ در سال ۱۴۰۴ رسیده است. این یعنی خانه از یک «کالای مصرفی بادوام» به یک «دارایی سرمایهای لوکس» تبدیل شده است. برای نسل جدید که با قراردادهای موقت کاری، حقوقهای ناپایدار و تورمهای دو رقمی زندگی میکند، ورود به چنین بازاری عملاً غیرممکن است.
تحقیقات میدانی گسترش نیوز نشان میدهد بیش از ۶۵ درصد جوانان ۲۵ تا ۴۰ ساله ساکن کلانشهرها دیگر برنامه مشخصی برای خرید خانه ندارند و بیش از ۴۰ درصد آنها حتی وام مسکن را هم گزینه واقعی نمیدانند. این تغییر ذهنیت بهقدری عمیق است که بسیاری از زوجهای جوان به جای پرسیدن «کی خانه میخریم؟» حالا میپرسند «تا چند سال دیگر اجارهنشین میمانیم؟».
تورم مزمن مسکن در ایران یک عامل کلیدی این تغییر است. متوسط رشد سالانه قیمت مسکن در ۱۰ سال اخیر حدود ۴۰ درصد بوده، در حالی که رشد دستمزد رسمی کمتر از ۲۵ درصد ثبت شده است. این شکاف ۱۵ درصدی هر سال قدرت خرید خانوارها را تحلیل برده و باعث شده فاصله بین اجارهنشینی و مالکیت بیشتر و بیشتر شود.
در چنین شرایطی، حتی خانوادههایی که از حمایت مالی والدین برخوردارند نیز با معضل کمبود نقدینگی مواجهاند. اگر در سال ۱۳۹۵ پیشپرداخت خرید یک واحد ۶۰ متری در جنوب تهران حدود ۶۰ میلیون تومان بود، در ابتدای ۱۴۰۵ این رقم به بیش از ۱.۵ میلیارد تومان رسیده است؛ رقمی که برای بخش بزرگی از جامعه حتی با وام و پسانداز هم دستنیافتنی است.
همین فشارها باعث شده الگوی تصمیمگیری مسکنی تغییر کند. نسل جدید ترجیح میدهد پول خود را صرف آموزش، مهاجرت، سفر، راهاندازی کسبوکار یا حتی سرمایهگذاری در بازارهای مالی کند، نه قفل کردن همه دارایی در یک واحد آپارتمان که شاید تا ۳۰ سال دیگر هم قابل تسویه نباشد.
جهش مداوم قیمت مسکن و عقبماندن درآمدها باعث شده خرید خانه از برنامه زندگی جوانان حذف شود و جای خود را به اجارهنشینی بلندمدت بدهد.
یکی از مهمترین عوامل این تغییر، تحول در بازار کار است. بیش از ۵۵ درصد شاغلان شهری ایران امروز یا قرارداد موقت دارند یا بهصورت پروژهای و فریلنسری کار میکنند. در چنین شرایطی بانکها نیز حاضر به اعطای وامهای بلندمدت نیستند، یا اگر میدهند، نرخ اقساط بهگونهای است که بیش از ۶۰ درصد درآمد ماهانه را میبلعد.
از سوی دیگر، نرخ سود وام مسکن در عمل به بالای ۳۰ درصد میرسد؛ رقمی که حتی در کشورهای با تورم بالا نیز نادر است. یک وام ۵ میلیارد تومانی مسکن میتواند ماهانه بیش از ۱۲۰ میلیون تومان قسط داشته باشد، در حالی که متوسط درآمد یک خانوار شهری کمتر از ۳۰ میلیون تومان برآورد میشود. این شکاف باعث میشود وام مسکن نه راهحل، بلکه یک شوخی تلخ به نظر برسد.
تحلیل الگوی مصرف نشان میدهد نسل جدید ایرانی اولویتهای متفاوتی دارد. آنها حاضرند ماهانه اجاره بالاتری بدهند، اما در محلهای با دسترسی بهتر، اینترنت پایدارتر و کیفیت زندگی بالاتر زندگی کنند. برای این نسل، «سبک زندگی» اهمیت بیشتری از «مالکیت» دارد، و این خود یک انقلاب فرهنگی در جامعهای است که خانهدار شدن همیشه نشانه موفقیت بوده است.
در همین حال، بازار اجاره نیز تغییر کرده است. بیش از ۷۰ درصد قراردادهای اجاره در تهران اکنون یکساله یا کمتر هستند و مفهوم «مستأجر دائمی» جای «خانهاولی» را گرفته است. مالکان هم به دلیل نااطمینانی اقتصادی ترجیح میدهند قراردادهای کوتاه ببندند تا بتوانند اجارهها را با تورم هماهنگ کنند.
این وضعیت به مهاجرت درونشهری و برونشهری دامن زده است. آمارهای جابهجایی جمعیت نشان میدهد در پنج سال اخیر بیش از یک میلیون نفر از تهران به شهرهای اقماری مانند پردیس، پرند، هشتگرد و کرج نقل مکان کردهاند؛ نه از سر انتخاب، بلکه از سر اجبار اقتصادی.
نتیجه این روند، شکلگیری طبقهای از «شهروندان موقت» است؛ کسانی که نه به محله خود تعلق عمیق دارند و نه آینده مسکونی مشخصی. این بیثباتی، آثار اجتماعی مهمی دارد: از کاهش مشارکت محلی گرفته تا افت نرخ ازدواج و فرزندآوری.
نااطمینانی بازار کار و هزینه سنگین وامها، خرید خانه را به پروژهای ناممکن برای نسل جدید تبدیل کرده است.
از منظر اقتصادی، مسکن در ایران بیش از آنکه تابع عرضه و تقاضای مصرفی باشد، تابع انتظارات تورمی و سرمایهگذاری است. حدود ۴۰ درصد خریدهای مسکن در سالهای اخیر با انگیزه حفظ ارزش پول انجام شده، نه سکونت. این یعنی خانهها بیشتر ابزار مالی شدهاند تا سرپناه.
همین موضوع عرضه واحدهای مناسب برای مصرفکنندگان واقعی را محدود کرده است. بسیاری از واحدهای نوساز در شمال و حتی مرکز شهرها خالی ماندهاند، در حالی که تقاضا برای واحدهای کوچک و متوسط بهشدت بالاست. این عدم تطابق، قیمتها را در بخش مورد نیاز جامعه به شکل نامتناسبی بالا برده است.
در چنین بازاری، مستأجران عملاً یارانهدهندگان به مالکان سرمایهای شدهاند. برآوردها نشان میدهد در تهران، متوسط اجاره سالانه معادل ۵ تا ۷ درصد ارزش ملک است؛ یعنی یک مستأجر در طول ۲۰ سال میتواند معادل قیمت یک خانه را به مالک بپردازد بیآنکه چیزی نصیبش شود.
این واقعیت تلخ، بسیاری از جوانان را به این نتیجه رسانده که بهتر است اجارهنشینی را بپذیرند، اما منابع مالی خود را در بازارهایی مانند بورس، ارز دیجیتال، طلا یا حتی آموزش سرمایهگذاری کنند. برای آنها، بازدهی سالانه ۲۰ تا ۳۰ درصد در این بازارها منطقیتر از قفل کردن پول در ملکی با نقدشوندگی پایین است.
تغییرات جمعیتی نیز این روند را تقویت کرده است. میانگین سن ازدواج در شهرهای بزرگ به بالای ۳۰ سال رسیده و خانوارهای تکنفره و دو نفره رو به افزایشاند. این نوع خانوارها بهطور طبیعی تمایل کمتری به خرید ملک دارند و انعطاف اجارهنشینی را ترجیح میدهند.
در کنار این عوامل، تجربه بیثباتیهای اقتصادی یک دهه اخیر، نوعی بدبینی ساختاری نسبت به آینده ایجاد کرده است. وقتی مردم نمیدانند نرخ ارز، تورم یا حتی قوانین مالکیت در پنج سال آینده چه خواهد شد، طبیعی است که از تعهدات بلندمدت مانند خرید خانه گریزان باشند.
وقتی مسکن به محل سرمایهگذاری تبدیل میشود، مصرفکنندگان واقعی از بازار رانده میشوند و اجارهنشینی تثبیت میشود.
پیامدهای اجتماعی این تغییر کماهمیت نیست. پژوهشهای داخلی نشان میدهد نااطمینانی مسکونی یکی از سه عامل اصلی کاهش نرخ فرزندآوری در شهرهای بزرگ است. زوجهایی که هر سال نگران تمدید قرارداد یا افزایش اجارهاند، بهسختی میتوانند برای آینده خانوادگی خود برنامهریزی کنند.
از سوی دیگر، محلهها هویت خود را از دست میدهند. وقتی ساکنان هر سال تغییر میکنند، روابط همسایگی، مشارکت شهری و حتی حس تعلق کاهش مییابد. این موضوع در بلندمدت میتواند به فرسایش سرمایه اجتماعی شهرها منجر شود.
برخی کشورها با سیاستهای اجارهداری حرفهای، سقف افزایش اجاره و حمایت از مستأجران توانستهاند این بحران را مدیریت کنند. اما در ایران، نبود یک نظام اجارهداری شفاف باعث شده بازار اجاره نیز بیثبات و پرریسک باشد.
با این حال، نسل جدید در حال سازگار شدن است. اشتراکخانهها، زندگی در واحدهای کوچک، مهاجرت به شهرهای ارزانتر و حتی کوچ دیجیتال، بخشی از راهحلهای این نسل برای کنار آمدن با واقعیت جدید مسکن است.
به نظر میرسد در سال ۱۴۰۵، اجارهنشینی نه یک وضعیت موقت بلکه یک سبک زندگی تثبیتشده باشد. اگر سیاستهای مسکن بهطور ریشهای اصلاح نشود، فاصله میان مالک و مستأجر بیش از پیش به یک شکاف طبقاتی بدل خواهد شد.
در نهایت، نسل جدید ایرانی در حال بازنویسی تعریف موفقیت است. داشتن خانه دیگر معیار اصلی نیست؛ داشتن آزادی، امنیت شغلی و کیفیت زندگی مهمتر شده است. شاید این تغییر از سر اجبار باشد، اما بدون تردید، چهره جامعه ایران را برای دهههای آینده دگرگون خواهد کرد.
اجارهنشینی در حال تبدیل شدن به سبک غالب زندگی شهری است؛ پدیدهای با پیامدهای عمیق اقتصادی و اجتماعی.
اگر نوروز ۱۴۰۵ را نقطهای نمادین بدانیم، میتوان گفت ایران وارد عصر تازهای از زیست شهری شده است؛ عصری که در آن خانه دیگر مقصد نیست، بلکه ایستگاهی موقت در مسیر زندگی پرنوسان نسل جدید است. نسلی که شاید کمتر مالک باشد، اما بیش از هر زمان دیگری در تلاش است تا کنترل سرنوشت اقتصادی و سبک زندگی خود را در دست بگیرد، حتی اگر به بهای کنار گذاشتن رؤیای قدیمی «خانهدار شدن».
در صورت تمایل به پیگیری اخبار روز حوزه مسکن و آخرین تحولات در بازار اجاره، سرویس راه و مسکن پایگاه خبری گسترش نیوز را دنبال کنید.
